浙江省宁波市人民政府


宁波市国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定
宁波市人民政府




第一条 为推进国有企业改革，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，根据国家有关法律、法规和政策，结合本市实际，制定本规定。
第二条 国有企业实行公司制、股份合作制改造（改组），租赁经营，组建企业集团及出售、兼并、合并、破产、搬迁改造等所涉及的划拨土地使用权处置与管理，适用本规定。
第三条 国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。
第四条 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，应当根据企业改革的不同形式和具体情况，分别采取国有土地使用权出让、国有土地使用权租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地的方式予以处置。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。经出让方式提供的土地使用权在其出让年限内属企业的法人财产，可以依法转让、出租、抵押、作价出资（入股）。
国有土地使用权租赁，是指土地使用者与土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。租赁方式处置后的划拨土地使用权经出租方同意可以依法转让、转租、抵押、作价出资（入股）。
国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入国有企业改组后的新设企业。该土地使用权由新设企业持有。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府委托有资格的国有股权持股单
位统一持有。
保留划拨用地方式，是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地使用权在企业改革中可继续沿用划拨用地的方式。土地使用权评估价格中确认属企业投入的部分，可作为企业的资本金投入。
第五条 国有企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：
（一）实行公司制、股份合作制改造（改组）；
（二）实行租赁经营的；
（三）组建企业集团的；
（四）被非国有企业兼并的。
第六条 国有企业破产或出售的，其划拨土地使用权应当以出让方式处置。
第七条 根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，进行公司制改造（改组）以及组建企业集团的，其划拨土地使用权，经省级以上人民政府土地行政主管部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方
式处置。
第八条 国有企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，经土地行政主管部门会同有关部门批准，可以采取保留划拨用地方式处置：
（一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，土地用途不发生改变的；
（二）国有企业兼并国有企业或非国有企业、国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有企业的；
（三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产企业的；
（四）非国有企业对资不抵债或资债相当的国有企业在承担债务、安置职工的前提下实行兼并的；
（五）国有企业改造或改组为国有独资公司的。
前款第（二）、（三）、（四）、（五）项保留划拨用地方式的期限不得超过2005年。2005年12月31日前发生土地使用权转让、出租、抵押或改变用途的，应当依法办理有关手续。
兼并、合并后的企业改变划拨土地用途从事经营性开发的，应当实行有偿使用，依法办理有关手续。
第九条 以出让方式处置划拨土地使用权的，区别不同情况按下列规定办理：
（一）企业改制后在2005年12月31日前不改变土地用途且不进行重新建设的，应当按土地评估确认价的20％缴纳土地使用权出让金；
（二）企业改制时不改变土地用途，但在2005年12月31日前进行土地资产重组、转让或利用闲置土地发展第三产业的，应当按新的土地用途评估确认价的20％缴纳土地使用权出让金，原已缴纳的土地使用权出让金可予以冲抵；
（三）改制企业一次性缴纳土地使用权出让金确有困难的，经市或县（市、区）人民政府批准，可分期缴纳或缓缴，缓缴期限一般为1至3年，最长不超过5年；
（四）改制后的企业经营确有困难的，经市或县（市、区）人民政府批准，其已缴纳的土地使用权出让金可由财政部门返还企业，用于冲减负资产或安置退休人员以及下岗职工再就业等。
第十条 以租赁方式处置土地使用权的，土地年租金按土地评估确认价的20％乘以还原利率确定，租期可由租赁双方协商确定，一般每期不超过5年，期满后经双方协商可续租。企业自批准用地之日起2年内免缴土地年租金，第3年至第5年的土地年租金可根据企业的经营状况适当
确定，最高不超过标准土地年租金的1／2。5年后土地年租金应根据情况适当调整，调整间隔期不少于3年，每次调整幅度不超过上期租金总额的30％。
第十一条 以土地使用权作价出资（入股）方式处置的，须报市以上土地行政管理部门审核、审批。其土地评估确认价的40％部分，按企业隶属关系由所在地的人民政府委托有资格的国有股权持股单位统一持有。其土地使用权可依法转让、出租、抵押。国有股权管理方案，由财政、
国有资产管理部门审报。
第十二条 企业破产的，其划拨土地使用权由县以上土地行政主管部门收回，可以采取拍卖或其他方式予以处置。经有批准权的人民政府批准，所得收益由财政部门返还企业用于职工安置。
第十三条 需处置的划拨土地使用权，应已办理土地登记，获得土地使用权证书。尚未办理土地登记的企业应向土地所在地的土地行政主管部门申请土地权属审核，取得土地行政主管部门出具的土地权属证明。
第十四条 处置划拨土地使用权，其土地用途必须符合当地的土地利用总体规划；在城市规划区内的，还应符合城市规划。需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交土地使用权出让金或者有关土地有偿使用费用。
第十五条 除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置划拨土地使用权的，必须进行土地价格评估。企业应当委托具有土地价格评估资格的评估机构进行地价评估，评估费按有关规定予以优惠。其中，国有企业设立上市公司或组建企业集团的，应当委托具有Ａ级评估资格的评估机构进
行地价评估。
经审查确认的土地价格评估结果，应当作为划拨土地使用权处置中确定土地使用权出让金、作价出资（或股本）、租金额的依据。
第十六条 改制企业的土地使用权处置方案，由企业或企业主管部门负责拟订，主要内容包括：企业改革的形式和内容、企业使用土地现状和拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格及理由等。
第十七条 设立上市公司及中央和省属的改制企业，其地价评估结果和土地使用权处置方案经市土地行政主管部门审核后，报省级以上人民政府土地行政主管部门确认、审批。
对实行公司制改造、改组或组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等企业，其地价评估结果和土地使用权处置方案由企业主管部门报同一级土地行政主管部门确认、审批。
第十八条 划拨土地使用权处置方案按下列程序审批：
（一）企业向土地所在地土地行政主管部门提出土地资产处置申请。
（二）土地行政主管部门从收到申请之日起，在10个工作日内完成对企业用地权属调查和界定（有权属纠纷的例外）。对尚未领取土地使用证的，应及时出具土地权属证明。
（三）企业委托具有相应土地估价资格的评估机构进行土地价格评估。
（四）企业持土地价格评估报告向所在地的土地行政主管理部门申请评估结果确认。土地行政主管部门从收到土地价格评估报告之日起，在5个工作日内完成评估结果确认。
（五）土地行政主管部门协助企业或企业主管部门依据有关法律、法规和政策，拟订划拨土地使用权处置方案。
（六）土地行政主管部门凭企业土地使用权处置申请、土地价格评估确认报告、土地使用权处置方案等有关资料，在5个工作日内批复划拨土地使用权处置方案。
第十九条 划拨土地使用权处置方案经批准后，企业应当根据批准的土地使用权处置方案与县级以上土地行政主管部门分别签订国有土地使用权出让合同、国有土地使用权租赁合同、国有土地使用权作价出资（入股）合同（协议）、划拨土地使用合同。
企业应按合同规定缴纳相应的费用并办理土地变更登记手续（免缴土地变更登记费），领取土地使用证。土地使用权出让金经批准分期缴纳或缓缴的，企业缴清规定的出让金后，方可领取土地使用证。
未经处置的划拨土地使用权不准转让、出租、抵押及作价出资（入股）。
第二十条 未办理土地登记或未能提供土地行政主管部门出具的土地权属证明，其土地价格评估结果不予确认，土地使用权处置方案不予批准。
不按土地管理法律、法规和规章及本规定进行土地价格评估的，其土地价格评估结果不予确认，土地使用权处置方案不予批准。
第二十一条 国有企业改革中涉及的土地使用权，未经批准擅自处置并发生土地使用权转移或改变土地用途的，按有关法律、法规予以处罚。
第二十二条 土地行政主管部门违反本规定批准的土地使用权处置方案无效，对有关责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 凡已进行改制的国有企业，其划拨土地使用权没有依法处置的，应当按本规定的要求在1999年12月1日前补办处置手续、办理土地变更登记；逾期不办的，由土地行政主管部门公告注销原土地使用证书。
第二十四条 城镇集体、乡镇企业改革中涉及划拨土地使用权处置的，可参照本规定执行，具体办法由市土地管理局另行规定。
第二十五条 本规定具体应用中的问题由市土地管理局负责解释。
第二十六条 本规定自发布之日起施行。



1999年5月21日
《中华人民共和国民法》（草案）若干问题质疑

占 荣


民法典的编纂是国家政治生活和市民社会生活中的一件大事。多年以来，学者们围绕它所涉及的一些具体问题各抒己见，聚讼纷纭。笔者不想重复原有的那些耳熟能详的学术争纷，只想就一些“细节”提出一 些问题，以求教于同仁方家。

一、 体例问题。
〈〈中华人民共和国民法〉〉（以下简称民法典）到底是法律汇编的产物还是法律编纂的产物。毫无疑问，它是一项立法活动，是法律编纂的产物。然而，〈〈民法〉〉草案却更像一部法律汇编，它把现行的〈〈合同法〉〉、〈〈婚姻法〉〉、〈〈继承法〉〉、〈〈收养法〉〉照搬进来（好在未把知识产权方面的三部法律也收编），加上新立的〈〈总则〉〉、〈〈物权法〉〉、〈〈人格权法〉〉、〈〈侵权责任法〉〉和〈〈涉外民事关系的法律适用法〉〉共九编。而且，每一编都从“第一条”开始“自开小灶”，若不留心，你会以为它只有94条呢！系统化是法典起码要求，这也许仍然是一个形式问题。

二、“债”被一笔勾销。
债的理论与实践不但早已渗透到社会经济生活的方方面面，而且已深入人心。然而〈〈民法〉〉草案却没了债法，我至今没有弄明白〈〈合同法〉〉加〈〈侵权责任法〉〉能否涵盖丰富多彩的市民社会生活，比如不当得利和无因管理等等。
三、“器官移植”问题
〈〈民法〉〉草案将〈〈担保法〉〉中的“保证”部分切下来，移植到〈〈合同法〉〉上，名曰“保证合同”，这样，〈〈担保法〉〉少了条胳膊，而〈〈合同法〉〉却多了条尾巴！照此道理，还不如把“抵押合同”和“质押合同”也卸载安装算了！看来，西方法学家们搞的那个“物权行为”理论把我们折腾得够呛了！
四、民法典要不要与其他法律衔接
〈〈民法〉〉草案之物权法---------土地承包经营权一章第125条使用了“承包经营的期限”一概念， 该章基本是重复2003年3月1日才开始实施的〈〈农村土地承包法〉〉的相关内容，但却把原法律中的“承包期”弃而不用。从理论上讲，在我国公有制条件下，本法使农村土地承包关系由原来的债权关系向物权关系转变，其理论和实践意义是不言而喻的，它的公法地位和基本法地位是非常重要的。〈〈民法〉〉中的范畴不但应当和其他现行法律接轨，而且应当和现实的社会经济生活接轨，否则就会成为“自言自语”式的具文。
五、平衡问题
不管您是“物文主义”还是“人文主义”，形式上的平衡得把握。从〈〈民法〉〉草案各编数量来看，总体存在不平衡问题，其中总则117条、物权法329条、合同法454条、人格权法29条、婚姻法50条、继承法35条、侵权责任法68条、涉外民事关系的法律适用法94条。且不说是否应该把“人法”置于“物法”前，单看数量，恐怕不是一个立法技术问题吧？这些“形式”的问题，从长远看是绕不过去的！
六、语言问题
法律是给老百姓读的，民法尤其如此。如果老百姓读不懂，那挺悲哀的！如果连我们这些研究法律的人也费神，我们应该检讨一下了，比如“涉外民事关系的法律适用法”一语，就像〈〈刑法〉〉中“审判的时候怀孕的妇女，不适用死刑”一样，玄得让人费解。