河南省郑州市人民政府


郑州市城市房地产开发管理条例实施细则

政府令第69号

《郑州市城市房f地产开发管理条例实施细则》业经1998年10月23日市人民政府第十次常务会议审议通过,现予发布。　　　　　　　　　　　　　

市　长　陈义初

一九九八年十一月三日


郑州市城市房地产开发管理条例实施细则

第一章总则

第一条　根据《郑州市城市房地产开发管理条例》(以下简称《条例》)第三十九条的规定,制定本细则。
第二条　在市、县(市)城市规划区内国有土地上从事房地产开发的,均应遵守《条例》和本细则。
城市规划区内集体所有的土地,经市、县(市)、上街区人民政府依法统一征用并办理国有土地使用权出让或划拨手续后,方可用于房地产开发。
第三条　《条例》和本细则所称房地产综合开发是指按照统一规划、统筹安排的原则,实施房屋建筑和与之相配套的公共建筑、基础设施、园林绿化等建设的新区开发或旧区改造行为。
第四条　房地产开发应当符合城市总体规划和土地利用总体规划,坚持先规划后建设、先地下后地上,旧城改建与新区建设相结合的原则,鼓励综合开发,限制零星、分散建设,优先开发普通居民住宅和城市基础设施。
第五条　市、县(市)、上街区建设行政部门是城市房地产开发行业的主管部门,其主要职责是:
(一)贯彻、落实国家及省、市有关城市房地产开发管理的法律、法规、规章及政策;
(二)按照有关规定负责房地产开发企业的资质管理;
(三)核发《房地产开发项目建设条件意见书》;
(四)负责对房地产开发项目建设实施监督、检查和管理;
(五)负责房地产开发项目的竣工验收;
(六)法律、法规、规章规定的其他职责。

第二章　房地产开发项目管理

第六条　房地产开发企业应根据本企业的实际开发能力,于每年十月底前向市、县(市)、上街区建设行政主管部门申报下年度的房地产开发项目,如实填写年度房地产开发申报表。
年度房地产开发申报表应包括开发用地性质、开发规模、概算投资、建设周期、资金来源、年度投资、建设地点、拆迁安置等内容。
第七条　制定年度房地产开发计划,应优先安排综合开发项目。市区综合开发率不得低于60%,县(市)、上街区综合开发率不得低于30%,并根据城市总体规划,结合城市发展规模逐年提高。
第八条　城市规划行政管理部门对房地产开发企业申请房地产开发用地应适当集中选址,对单位自建住宅项目应尽可能在综合开发区域内选址,对已经确定的综合开发用地,应提出明确的规划设计条件及配套设施建设指标。
第九条　房地产开发用地的土地使用权出让或划拨前,房地产开发企业应持《建设用地规划许可证》等有关证件和资料,到建设行政主管部门申请办理《房地产开发项目建设条件意见书》。
建设行政主管部门应自接到申请之日起一个月内组织有关部门就该项目的基础设施和公建配套设施等事项提出具体要求,核发《房地产开发项目建设条件意见书》。
第十条　《房地产开发项目建设条件意见书》应包括下列内容:
(一)项目性质、规模和开发期限;
(二)规划控制指标及规划设计条件;
(三)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求;
(四)基础设施和公益设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿、安置要求。
第十一条　房地产开发企业应持《房地产开发项目建设条件意见书》到土地管理部门办理土地使用手续。《房地产开发项目建设条件意见书》应作为土地使用权出让合同的必备条款或划拨土地使用权批准文件的内容之一。
第十二条　房地产开发实行项目资本金制度,资本金与项目总投资的比例不得低于20%。
第十三条　房地产开发企业取得土地使用权后应当按照土地使用权出让合同约定的或者划拨土地批准文件规定的土地用途、动工开发期限和进度进行项目开发建设。
第十四条　依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股,合作开发房地产。以合作方式进行房地产开发的土地,应当按照国家有关规定进行价格评估。
第十五条　以依法取得的土地使用权合作开发房地产的,应当依法办理建设用地规划许可证变更和土地使用权转让手续。
一方提供土地使用权,另一方提供资金合作开发房地产,并以建成后的房屋分成的,提供资金的一方所获房屋,其占用范围内的土地应当依法办理规划用地变更、土地使用权转让手续;提供土地使用权一方所获房屋及其占用范围内的土地应当办理相应的土地使用权变更及房屋所有权登记手续。
第十六条　房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内,到建设行政主管部门备案,领取房地产开发项目手册。
第十七条　房地产开发企业应当在房地产开发项目手册中记录房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理、处罚意见。
房地产开发项目手册自领取之日起每半年送建设行政主管部门备案一次,由建设行政主管部门核验并加盖核验章。
第十八条　房地产开发企业在领取《建设工程规划许可证》后,应持有关批准文件到建设行政主管部门办理工程报建、招标、抗震、施工图审查、质量监督等手续后,方可开工建设。
第十九条　房地产开发企业在开发建设过程中不得擅自变更规划设计和用地性质;确需变更的应报原批准机关批准,并办理有关变更手续。
第二十条　房地产开发企业在实施住宅小区开发建设时,应严格执行经批准的规划设计方案,并本着建成一片、完善一片的原则,使基础设施建设与商品房建设同时施工、同时竣工验收。
第二十一条　房地产开发项目建成前依法转让的,转让人和受让人应自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起三十日内,持转让合同及其他有关资料到建设行政主管部门备案。
第二十二条　房地产开发项目的质量实行行政监督、社会监理、企业自控的管理制度。
房地产开发企业对其开发建设的工程承担质量责任,因工程质量给用户造成损失的由开发企业按有关规定赔偿。
第二十三条　建设行政主管部门应当采取措施组织、指导开发企业和施工单位推广使用新技术、新材料、新设备和新工艺。
第二十四条　房地产开发项目建成后,房地产开发企业应当持以下资料向建设行政主管部门申请竣工验收:
(一)竣工验收申请;
(二)开发项目批准文件;
(三)有关设计图纸;
(四)《房地产开发项目建设条件意见书》;
(五)房地产开发项目手册;
(六)商品住宅的质量保证书和使用说明书;
(七)需要交验的其他资料。
第二十五条　建设行政主管部门应当自接到申请之日起三十日内组织有关部门按市人民政府的规定进行竣工验收。对住宅小区等群体房地产开发项目,应当进行综合验收;实行分期开发的可以进行分期验收。
房地产开发项目竣工综合验收应包括下列内容:
(一)城市规划设计条件落实情况;
(二)基础设施和公共服务设施的配套建设情况;
(三)单项工程的工程质量验收情况;
(四)拆迁安置方案的落实情况;
(五)物业管理落实情况;
(六)需要验收的其他内容。
第二十六条　开发项目经验收合格后由建设行政主管部门发给竣工验收合格证。未经验收或经验收不合格的,不得交付使用。

第三章房地产开发企业管理

第二十七条　房地产开发企业是指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业,包括专营、兼营房地产开发的企业和以开发特定项目而设立、从事单项房地产开发经营的项目公司。
第二十八条　设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取市、县(市)、上街区建设行政主管部门的意见。
第二十九条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起一个月内,向建设行政主管部门备案,并申请核定房地产开发资质等级。
备案必须提交下列证件和资料:
(一)加盖登记机关公章的营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)会计师事务所出具的企业注册资本验资证明;
(四)法定代表人及总经理的任职文件、身份证明;
(五)经济、技术专业人员的资格证书、任职文件及其聘用合同;
(六)固定的办公场所证明;
(七)市(不含县级市)以上建设行政主管部门规定的其他资料。
第三十条　房地产开发企业分立、合并、撤销或变更名称、地址、董事会成员、法定代表人等事项时,应在工商行政管理部门办理注销、变更手续后一个月内到建设行政主管部门办理变更、注销手续。
房地产开发企业遗失《资质等级证书》,应按规定登报声明作废后,向建设行政主管部门申请补领。
第三十一条　禁止伪造、涂改、出租、出借、转让房地产开发资质等级证书。
第三十二条　有关部门在审批房地产开发项目时,应严格按房地产开发企业资质等级管理规定审批。
第三十三条　房地产开发企业必须按批准的资质等级承揽相应的开发业务,不得超越等级承揽业务。
房地产开发企业从事房地产开发业务的范围,由市建设行政主管部门根据国家有关规定确定并公布。
第三十四条　外地房地产开发企业在本市范围内从事房地产开发,应持企业注册地核发的营业执照、资质等级证书,到市建设行政主管部门办理备案手续。
第三十五条　房地产开发企业应于每年的第一季度内持下列资料到建设行政主管部门申请年度审验:
(一)《房地产开发资质等级证书》正、副本;
(二)房地产开发项目手册;
(三)企业年度开发经营状况书面材料;
(四)年度财务报表;
(五)其他有关资料。
第三十六条　房地产开发企业应当如实、及时填写房地产开发综合报表,按规定报送市、县(市)、上街区建设行政主管部门和统计部门。

第四章　罚　则

第三十七条　违反本细则规定,有下列行为之一的,由市、县(市)、上街区建设行政主管部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定处罚:
(一)未取得资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的;
(二)将未经验收或验收不合格的房屋交付使用的。
第三十八条　房地产开发企业未按规划设计条件进行配套建设的,由市或县(市)、上街区建设行政主管部门依照《条例》第三十四条规定处罚。
房地产开发企业违反资质等级管理有关规定的,由市或县(市)、上街区建设行政主管部门依照《条例》第三十一条规定处理。

第五章　附　则

第三十九条　本细则由市建设行政主管部门负责解释。
第四十条　本细则自发布之日起施行。


中国保险监督管理委员会


关于印发《关于推进保险合同纠纷快速处理机制试点工作的指导意见》的通知

保监法规〔2007〕427号


各保监局，各保险公司，中国保险行业协会：

　　为贯彻《国务院关于保险业改革发展的若干意见》（国发〔2006〕23号），加强保险业诚信建设，更好地解决保险合同纠纷，维护投保人、被保险人或者受益人的合法权益，中国保监会制定了《关于推进保险合同纠纷快速处理机制试点工作的指导意见》（以下简称“《指导意见》”）。现就下发《指导意见》及推进试点工作有关事宜通知如下：

　　一、各试点单位、各地区要充分认识推进试点工作的重要意义，在试点地区保监局的组织指导下，由当地保险行业协会牵头，当地保险机构参加，共同积极稳妥推进试点工作。上海、安徽和山东等先行试点地区可以继续沿用原有运行模式，深化试点，积累实践经验。

　　二、《指导意见》是关于推进试点工作的原则规定。各地区在建立保险合同纠纷快速处理机制时，应当在《指导意见》原则规定的基础上，对保险合同纠纷快速处理机制的机构建设、运行规则、自律公约等方面作出具体规定，并报中国保监会法规部及当地保监局备案。

　　三、中国保监会法规部指导试点地区保监局的试点工作。各试点单位、各地区在试点过程中遇到的问题以及关于试点工作的相关建议，请及时向中国保监会法规部报告。

　　 　二○○七年四月十六日

　　

　　 　　 　关于推进保险合同纠纷快速处理机制试点工作的指导意见

　　自2005年4月以来，上海、安徽和山东等省市作为保险合同纠纷快速处理机制（以下简称“处理机制”）试点地区，因地制宜积极开展试点工作，积累了一些经验，取得了一定成效。为完善处理机制，积极扩大试点范围，稳步 推进试点工作，贯彻落实《国务院关于保险业改革发展的若干意见》（国发〔2006〕23号）关于“建立保险纠纷快速处理机制”的指示精神，现就下一步推进试点工作提出如下指导意见：

　　一、充分认识推进试点工作的重要意义

　　建立处理机制，为投保人、被保险人或者受益人（以下统称“被保险人”）提供便捷的纠纷解决渠道，及时有效地化解矛盾，既可维护被保险人的合法权益，又能降低其索赔或投诉成本。这是保险业加强诚信建设、树立良好形象的重要举措，也是健全保险市场机制、促进行业健康发展的基础工程。

　　二、建立处理机制应遵循的基本原则

　　（一）因地制宜，稳步推进。

　　处理机制是一种保险纠纷调解处理方式，各地区可以根据实际情况，采用不同的具体实现模式。

　　由于已进行的试点时间较短，覆盖面不广，案件数量较少，在人员、经费、政策、运行机制等方面还不成熟。因此，建立符合我国保险业发展实际的处理机制是一个不断探索、逐步完善的过程，既不要操之过急，又要稳步推进。

　　（二）积极倡导，自愿参与。

　　处理机制以保险公司自愿参与为基本原则，同时，倡导保险公司从促进保险业稳定持续健康快速发展的大局出发，积极参与处理机制，并在人员、经费、政策等方面给予支持。

　　三、处理机制的机构建设

　　为发挥行业协会的自律作用，可以通过在保险行业协会成立调解处理机构（以下简称“调处机构”）。调处机构可以根据需要在各级保险行业协会成立，不按行政区划层层设立。中国保险行业协会可以在沟通协调、经验交流、信息共享等方面发挥积极作用。

　　调处机构应当将聘任的调解处理人员（以下简称“调处人员”）向当地保监局备案。调处人员应当品行良好，为人正派，热心调处工作，具有较强的保险或法律等专业知识。调处人员应当秉承公平、公正的原则，遵照有关规定秉公调处。在具体案件的调处过程中，被保险人对调处人员有选择权，涉案保险公司的员工应当回避；其他情形调处人员的回避，参照有关法官回避的法律规定执行。

　　为保障调处工作的独立、公正，并进一步拓展工作，应当多渠道考虑经费问题，争取政府、公司、社会各方面的经费支持。处理机制的运行应当做到财务明晰，各地区可以根据经济发展状况，为从事调处活动的调处人员提供一定补贴。

　　四、处理机制的运行模式

　　结合我国保险业的实际，调处机构采用调解模式，通过纠纷双方达成调解协议方式处理保险合同纠纷，符合当前我国国情。调处机构在处理保险合同纠纷时，应当既遵循法律的规定以及保险合同的约定，又充分考虑保护被保险人利益。

　　此外，为提高处理机制的效率，有条件的地区可以采用调解与裁决相结合的模式处理保险合同纠纷。在纠纷双方无法达成调解协议的情形，调处机构可以直接作出仅对保险公司有约束力的裁决决定。

　　五、处理机制的自律公约

　　为保障处理机制的正常运行，参与处理机制的保险公司应签订自律公约，自觉接受处理机制的约束。

　　自律公约一般包括调处机构人员组成，保险公司遵守处理机制工作程序和运行规则的承诺，保险公司履行调解协议或裁决决定的承诺，保险公司提供支持的承诺以及违反承诺的相关责任等事项。

　　六、处理机制的受案条件

　　调处机构受理的纠纷，保险人一方应为参与处理机制的保险公司，被保险人一方应为自然人，即个人或有一定人数限制的多名个人。

　　调处机构受理的纠纷应当是事实清楚，情节简单，适宜快速处理的案件，以适应快速解决保险合同纠纷的需要；同时，为确保处理机制在程序方面不会与仲裁或诉讼产生冲突，受理的纠纷还应当符合以下条件：一是保险公司对合同理赔纠纷有明确处理意见而被保险人不接受，且自保险公司作出明确处理意见起未超过6个月；二是未曾就同一事实申请仲裁或提起诉讼；三是不涉及保险精算标准及生命表等问题；四是纠纷所涉保险金数额，财产保险不超过人民币20万元、人身保险不超过人民币10万元(各地区可以根据情况确定具体金额)。

　　七、处理机制的工作程序

　　被保险人在理赔过程中与参与处理机制的保险公司发生保险合同纠纷时，可以向调处机构提出调处申请。参与处理机制的保险公司在与被保险人发生纠纷时，应当告知被保险人可向调处机构提出申请。调处机构收到申请后，应当告知被保险人有关权利义务。申请一经调处机构立案受理，视为纠纷双方均同意采取调处方式处理纠纷。

　　基于保证处理机制的公平公正和精简高效，提高调处工作社会公信力的原则，各地区应当根据本指导意见制定具体规定, 并向监管部门备案。调处工作的受理、立案、调处程序、送达等由各地区根据实际情况确定。调处工作应当自立案之日起20日内结案，经争议各方同意，可以适当延长，但最长不得超过10日。如果在此期间达不成调解协议，调处机构应当终止调处工作，并告知被保险人可以依法申请仲裁或提起诉讼。

　　八、调解的效力与执行

　　调处机构受理的纠纷，如果被保险人拒绝接受调处或调解意见或者在签署调解协议后反悔的，其仍然可以依法申请仲裁或提起诉讼。

　　经调处机构主持调解达成的调解协议，保险公司应当遵照执行；监管部门在对保险公司与该保险合同纠纷有关的违法违规行为进行处理时,可以将其积极履行调解协议的行为作为从轻或者减轻情节予以考虑；对于达成调解协议未按期履行超过10日的，监管部门可以认为构成拒不履行保险合同约定的赔偿或者给付保险金的义务。

　　九、处理机制的信息反馈

　　调处机构可以根据调处纠纷中所反映出的倾向性或普遍性问题，通过发出建议书等形式，提请有关公司在业务管理、合同条款和服务标准等方面加以改进；调处机构应当定期向监管部门提交报告，以便监管部门建立、完善相关监管规章制度，从而从根本上提高处理机制的效率。

　　十、建立长效工作机制

　　加强对调处人员的培训，增强其调处技能，以实现法律效果和社会效果的统一。通过各种新闻媒体加强对处理机制的宣传，提升处理机制的社会公信力。加强与政府有关部门的联系、沟通，协调相关政策，取得相应帮助、支持。监管部门应当加强对调处工作的指导，可以通过各种形式激励保险公司参与处理机制，探索建立将保险公司是否参与处理机制以及履行调解协议情况与诚信建设考评相联系的机制，以促进处理机制的有效运行。