关于农村土地流转的案例分析

北安市人民法院 刘成江

【案情】 2000年3月，某村村民王某，将自己位于本村北大路旁的5亩承包地的承包经营权，以5000元的价格转让给本村李某父亲，之后李某之父一直耕种该承包地。2001年6月李某之父又用这5亩承包地互换了本村陈某位于南头的5亩承包地，互换双方及王某三方又签订了承包地互换协议，此后李某家耕种该土地7年之久，在此期间三方共守约定没有出现争议。 2004年，李某之父因病去世。2008年秋，因机场建设需要，有关主管部门依法征用了李某从陈某家互换来的5亩承包地，并付给一定的征用补偿。但陈某看到政府补款时，他称承包地互换违法，阻挠李某领取该地的补偿费。为此，李某诉讼法院要求确认与陈某的互换协议有效，同时享有该5亩承包地的征用补偿款。
【判决】法院认为，原告之父与被告之间关于农村土地承包地的互换行为，是自愿流转的，是双方真实意思表示，是合法有效的，没有登记只是不能对抗善意第三人。根据《农村土地承包法》第38条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人”，以及《物权法》第129条规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人”；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定，“承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持”。即土地承包经营权作为一项用益物权，遵循的并非是登记生效主义，而是登记对抗主义，故即使土地承包经营权未经登记亦有效，这也可以在《物权法》第127条第一款规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”得到验证，故法院最终判决原告之父与被告承包地互换协议有效，原告作为法定继承人享有南头5亩承包地的承包经营权及征用土地补偿款。
【评析】 本案是一起涉及土地承包经营权流转的案件，土地承包经营权流转主要指在土地承包经营权有效存在的前提条件下，在不改变所有权和主体种类与土地农业用途的基础上，土地承包经营权人依法将土地承包经营权转让给受让人的行为。在此案件中，有如下法律要点要解决： 第一，土地承包经营权的取得问题。依据土地承包合同取得土地承包经营权，是获得土地承经营权的最基本方式，也是最主要方式。而随着农业产业化经营的推进和农村经济结构的调整，一定程度上推动了土地规模经营，加快了现代农业的发展进程，促进了农村经济的发展，而为适应这一快速经济发展的需要，农村土地承包经营权的流转方式也各式各样了。从法律学理上，土地承包经营权的取得，分为原始取得和继受取得。1、原始取得主要是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权，分为家庭承包的方式进行承包，承包人于合同成立生效时取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。2、继受取得是指在土地承包经营权的流转过程中，受让人通过转包、出租、互换、转让，入股等方式，依法从原始取得的承包人手中取得土地承包经营权或者因承包人死亡的，其法定继承人在承包期内继续承包而取得的土地承包经营权。第二，土地承包经营权流转的登记制度问题。随着我国《物权法》的颁布，土地承包经营权的不动产物权地位得到确认，而土地承包经营权登记制度是物权制度的重要组成部分，登记最主要功能是对物权的设立、变更及消灭而产生公示公信的作用。《农村土地承包法》第38条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。” 也就是说，登记限于互换和转让的方式，而转包、出租的土地承包经营权因主体没有发生改变，故不必申请登记。互换、转让方式流转的登记是一种申请行为，也不强制当事人登记，没有登记只是不得对抗善意第三人。事实上，作为土地承包经营权的公示方法的登记制度存在许多问题，从行政主管部门的登记册上是很难反映土地承包经营权的真实状况。实际操作中，本村村民之间的土地流转是自由的，流转的主体很少会主动要求进行登记的，而作为发包人在一定期限内如果没有持合理理由站出来反对的情况下，流转主体一般就这样固定下来。因为，农村是一个大集体，一个村（大队）一般是30至50户人家，本村内的土地承包情况，几乎每户人家都知道，这几亩田地是谁家的，谁家的田地有互换情况，谁家的田地转让给哪家，他们都了如指掌。所以，土地承包经营权的登记制度对农民来说，既然大家都知道的事情，再去登记也没有什么含意。《农村土地承包法》第38条也规定,未经登记，不得对抗善意第三人。第三，土地承包经营权流转方式中转让、互换的效力问题。 依据《中华人民共和国农村土地承包法》第37条之规定，“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”该法条强调土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包人同意。经发包人同意没有强调一定要采用书面形式，言下之意就是采用口头形式也可以，而实践中大部分都是这么操作的。再者，最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第13条之规定，“承包人未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外”。这里增加了一个但书，扩展了采取转让方式流转土地承包经营权的效力。也就是说，没有经过发包方同意或者发包人不同意，土地承包经营权的转让行为都不必然导致无效，只有发包人有正当理由不同意的情况之下才能认定无效。按照《中华人民共和国农村土地承包法》第10条规定，“国家保护承包人依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第40条规定，“承包人之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”以及《农村土地承包经营权流转管理办法》第6条之规定，“承包人有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包人依法流转其承包土地。”又根据2009年5月份出台的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第14条规定，合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，由此更进一步地限制了合同无效的情形。第四，土地承包地被依法征收后补偿主体的问题 从直接的法律依据来讲，《中华人民共和国农村土地承包法》第16条之规定，“承包人享有下列权利：（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。” 第43条之规定，“承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”《中华人民共和国物权法》第42条之规定，“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”第132条之规定，“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”综上，本案中，李某之父先基于转让协议取得王某位于本村北大路旁的5亩承包地，后基于互换协议取得陈某位于南头的5亩承包地，2004年李某作为继承人在承包期内继续承包位于南头的5亩地。所以，当2008年秋因机场建设，有关部门需要征用南头的5亩地时，对于依法享有这块的土地承包经营权的李某来说，应当得到相应的土地征用补偿费，因此法院的判决是正确的。

广东省广州市人民政府


广州市船舶交易管理规定
广州市人民政府



第一条 为加强船舶交易管理，保障船舶交易双方的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内进行船舶交易的适用本规定。
第三条 广州市航务管理局是船舶交易管理的主管部门，其广州市船舶交易管理机构负责本规定的实施。
工商行政管理部门参与船舶交易行为的监督管理。
船舶登记、船舶检验、物价、税务、公安等有关部门，根据各自的职责和本规定，协同做好船舶交易管理工作。
第四条 船舶交易实行交易管理制度。船舶交易双方，必须到市船舶交易管理机构或其设在当地的工作部门办理船舶交易手续。
第五条 办理船舶交易手续，应交验下列文件：
（一）船舶所有权登记证书和船舶国籍证书。
（二）船舶检验部门签发的《交易船舶检验证明书》。
（三）罚没的船舶，凭县以上行政、司法部门的处理决定书。
（四）抵押的船舶，凭有效的证明。
（五）法律、法规规定需要提交其他文件。
第六条 下列船舶不准交易：
（一）所有权有异议的。
（二）不能按本规定第五条提交有效文件的。
（三）法律、法规规定不准买卖的。
第七条 符合交易条件的船舶，交易双方达成协议后，到船舶交易管理机构签订《船舶交易合同书》。
第八条 船舶成交后，应依法纳税，由船舶交易管理机构开具船舶交易专用发票，并按物价管理部门的规定，由卖方缴交交易管理费。
第九条 交易船舶按本规定办理有关手续后，由市船舶交易管理机构出具有船舶交易管理机构和工商行政管理部门共同签发的《船舶交易证明书》。
第十条 交易取得的船舶，所有人需持《船舶交易证明书》，按规定到有关部门办理船舶所有权转让手续。
第十一条 《交易船舶检验证明书》、《船舶交易合同书》、《船舶交易证明书》由市船舶交易管理机构统一印制、统一管理。
船舶交易专用发票由税务部门印制。
第十二条 违反本规定、有下列行为之一的，由市船舶交易管理机构按以下规定处理：
（一）擅自交易或变相买卖船舶的，除责令依法办理交易登记手续外，并对交易双方分别处以1000元以上10000元以下罚款。
（二）伪造、涂改证书交易的，其交易无效，并对责任人处以2000元以上20000元以下罚款。
（三）瞒报交易额少交管理费的，除责令补交管理费外，并对当事人按补交管理费额处以1至3倍罚款。
（四）违反船舶交易管理的其他行为，按国家有关规定处理。
第十三条 在船舶交易中违反工商、税务法律、法规的，由工商、税务行政管理部门处理；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十四条 当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚决定书之日起15日内向上一级主管部门申请复议或向人民法院提起诉讼。受理申请复议的部门应在接到申请书之日起2个月内作出复议决定，当事人对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼。当
事人逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第十五条 船舶交易管理机构的工作人员和有关人员违反本规定，以权谋私，侵害交易者合法权益或扰乱船舶交易管理秩序的，由其所在单位或主管部门视其情节轻重，分别给予行政处分或经济处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十六条 按照船舶检验部门批准的设计图纸和有关文件新造的船舶，以及用于部队、公安、海关、渔业生产和体育运动等特种用途的船舶（艇），不适用本规定。
第十七条 本规定所称船舶是指各类机动、非机动船舶以及其他水上移动装置，但是船舶上装备的救生艇筏和长度小于5米的艇筏除外。
第十八条 本规定自公布之日起施行。




1996年5月19日