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论擅改架空层的危害性与违法性/邓光达

时间:2024-05-21 14:57:19 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8813
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论擅改架空层的危害性与违法性

邓光达


近年来,某些不良房地产开发商售卖楼盘房屋后,为牟取更大的不法商业利益,利用置业者信息不足的弱点和维权力量不易形成合力及维权的时间、金钱成本较高的客观现实,精心为买家置业者设置了诱人的陷阱,请君入瓮,让部份蒙在鼓里的买家置业者自以为得到实惠,玩起了侵权谋利的把戏。
一、美丽的谎言
不良的房地产开发商往往在楼盘验收或入伙后,倚借其拥有楼盘的前期物业管理及委托关联物业管理公司行使楼盘物业管理的权利,为减少日后移交物业管理用房的数量或拖延物业管理用房移交给全体业主的时间,往往乘买家置业者入伙忙于房屋装修而疏于关注住宅小区物业管理活动之际,擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等。
当有买家置业者对房地产开发商的上述擅自改建行为提出怀疑和异议时,不良房地产开发商往往会大言不惭地说:“改建住宅小区架空层或公共空间结构和用途的行为,符合全体买家置业者的共同利益,是住宅小区物业管理的需要,是降低或减少买家置业者应付的物业管理费用的有效手段,其改建行为合法、合情、合理”。对此,个别买家置业者对此信以为真,对改建行为视而不见,不闻不问,无意间纵恿了不良房地产开发商的违法改建行为。
殊不知,房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等行为,改变了住宅小区原有的科学规划和设计,破坏了住宅小区的人居环境,并直接导住住宅小区楼盘房屋价值的贬值,损害的买家置业者的合法权益。
从购房置业消费的经济学角度看,消费者购房置业,通常希望实现和满足二个基本目标,一是安居,住宅小区楼房良好的工程质量、合理的小区环境是安居的必要条件。二是保值,消费者往往倾注毕生的一大笔积蓄用于购房置业,所购楼房将会成为家庭保值和抵御经济风险的最重要物业。据深圳地区的楼盘个案估算,同一地段中,住宅小区楼盘环境规划是否科学合理与楼房价格有约0.1至0.25的相关度。如果房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等场所,无疑将会导致住宅小区人居环境质量的降低和楼房应有价格的贬值。
从法律的角度看,不良房地产开发商的擅自改建行为,违反了《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规的规定,对全体买房置业者构成侵权,依法应承担法律责任。此时,房地产管理机关和物业管理机关应对不良房地产开发商或物业管理公司的违法行为予以查处。
二、金蝉脱壳之计
不良房地产开发商将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库后,往往借故将侵权责任推到物业管理公司身上。当楼盘入伙一段时间,买家置业者若发觉不良房地产开发商的擅自改建行为违法而要求其改正时,不良房地产开发商会往往以歪理搪塞买家置业者,“住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库的行为与我房地产开发商无关,有问题请与物业管理公司交涉”。
由于目前住宅小区的物业管理公司大多都是房地产开发商的关联公司,此时,不良的物业管理公司很可能会以种种困难和理由再现一幕与不良房地产开发商如出一辙的“美丽的谎言”。嗣后,住宅小区的物业管理用房等公用设施则迟迟不用移交或拖延移交,不良房地产开发商则完成了其“金蝉脱壳之计”,从中谋取了非法的商业利益。
买家置业者应警惕不良房地产开商上述二则的诱人陷阱,因为他将会降低你居住环境的品质,给你带来较大的经济损失。





关于修订机动车辆保险附加全车盗抢险条款和费率的通知

中国人民银行


关于修订机动车辆保险附加全车盗抢险条款和费率的通知
中国人民银行

银发[1998]522号




中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行、中保财产保险有限公司、中国太平洋保险公司、中国平安保险股份有限公司、华泰、天安、大众、华安、永安保险股份有限公司、新疆兵团保险公司:
机动车辆盗抢险条款费率自1995年执行以来,对于推动机动车辆险业务快速发展发挥了积极的作用。但随着业务的发展,条款的某些内容和费率已不适应市场的变化。为促进机动车辆保险市场的健康发展,现对机动车辆保险附加盗抢险条款和费率进行修订,并就有关事项通知如下

一、原机动车辆保险附加盗抢险条款现改为机动车辆保险附加全车盗抢险条款。修订后的机动车辆保险附加全车盗抢险条款和费率自1998年12月1日起生效,原经中国人民银行(银发〔1995〕26号)批准执行的机动车辆保险附加盗抢险条款和费率同时废止。
二、各保险公司应严格按照修订后的机动车辆保险附加全车盗抢险条款和费率执行。
三、人民银行各级分行要严格按照修订后的机动车辆保险附加全车盗抢险条款和费率进行监管。
四、在执行过程中如有问题,人民银行各分行和保险公司应及时上报中国人民银行总行。



本保险为车辆损失险的附加险,领取了正式牌照并投保了车辆损失险的车辆方可投保本保险。
第一条 保险责任
(一)保险车辆(含投保的挂车)全车盗窃、抢劫、抢夺,经县级以上公安刑侦部门立案证实,满三个月未查明下落;
(二)保险车辆在被盗窃、抢劫、抢夺期间受到损坏或车上零部件、附属设备丢失需要修复的合理费用。
第二条 免除责任
(一)非全车遭盗抢,仅车上零部件或附属设备被盗窃、抢劫、抢夺;
(二)被他人诈骗造成的全车或部分损失;
(三)被保险人因违反政府有关法律、法规被有关国家机关罚没、扣押;
(四)被保险人因与他人的民事、经济纠纷而致车辆被抢劫、抢夺;
(五)租赁车辆与承租人同时失踪;
(六)被保险人及其家庭成员、被保险人允许的驾驶人员的故意行为或违法所为造成的全车或部分损失。
第三条 保险金额
保险金额由保险人与被保险人在投保车辆的实际价值内协商确定。
实际价值按投保时同种类型车辆市场新车购置价(含车辆购置附加费)减去该车已使用年限折旧后确定。折旧率按国家有关规定执行(每满一年扣除一年折旧)。
当投保车辆的实际价值高于购车发票金额时,以购车发票金额确定保险金额。
第四条 被保险人义务
(一)被保险人得知或应当得知保险车辆被盗窃、抢劫或抢夺后,应在二十四小时内(不可抗力因素除外)向当地公安部门报案,同时通知保险人,并按保险人的要求登报声明;
(二)被保险人向保险人索赔时,须提供保险单、行车执照、购车原始发票、车辆购置附加费凭证、车钥匙,以及出险地县级以上公安刑侦部门出具的盗抢案件证明和车辆已报停手续。
第五条 赔偿处理
(一)根据被保险人提供的索赔单证,保险人按以下规定赔偿:
1.全车损失的,按本条款第三条有关规定计算赔偿金额;
2.全车损失,每次赔偿均实行20%的绝对免赔率;
3.被保险人索赔时未能向保险人提供出险地县级以上公安刑侦部门出具的盗抢案件证明及车辆已报停手续,保险人不负赔偿责任。
(二)保险人确认索赔单证齐全、有效后,由被保险人签具权益转让书,赔付结案。
第六条 其它事项
(一)保险人赔偿后,如被盗抢的保险车辆找回,应将该车辆归还被保险人,同时收回相应的赔款。如果被保险人不愿意收回原车,则车辆的所有权益归保险人;
(二)本附加险条款与《机动车辆保险条款》相抵触之处,以本附加险条款为准,未尽之处,以《机动车辆保险条款》为准。

附:全车盗抢险费率表
各省、自治区、直辖市全车盗抢险费率表基准费率分四档,即为:1.2%、1.0%、0.8%、0.6%。
1.2%:广东省、四川省、福建省、重庆市;
1.0%:浙江省、江西省、湖北省、甘肃省、湖南省、海南省、黑龙江省、吉林省、辽宁省、北京市、上海市;
0.8%:江苏省、安徽省、河南省、贵州省、青海省、陕西省、河北省、云南省、广西省、西藏自治区;
0.6%:山东省、山西省、宁夏自治区、新疆自治区、内蒙古自治区、天津市。
客车:六座以下(不含) 按基准费率执行
六座以上(含) 按基准费率减去0.2%执行
货车、拖拉机及其它车辆 按基准费率减去0.2%执行
摩托车: 按基准费率加上0.2%执行
保险费=盗抢险保险金额×费率



1998年11月5日
数据库之法律保护

山西省华晋律师事务所律师 迟菲

数据库(database)原为计算机行业的专业用语,其本质是数据的排列、集合,该排列、集合可被查询、调取。在计算机行业中,各计算机语言均有对数据库处理(如:数据的排序、查询、录入、修改、删除的专用)算法,随着计算机及网络的发展,数据库日益成为一种重要的资源。股票信息库、客户信息库、投融资信息库等商业信息汇集更是有着极高的经济价值,这些信息的汇集,无疑需要投入大量的人力、物力并最终给使用者带来巨大的利益。市场经济是资源配置经济,数据库这一资源,在市场经济中也必然要找到其最佳配置。因此,对数据库一次开发,多次。多人的有偿权用必然被市场所接受。然而,对于这一资源优仪配置方式如果没有合理有效的法律保障,就会带来阻碍资源优化,阻碍生产力发展的状况。目前,世界各国对数据库法律保护的努力也充分说明这一点,我国学者也在八年前开始对这方面进行探讨。目前,数据库已不再是计算机领域研究的热点,而成为法学领域的一大热点。但遗憾的是,在世界各国及国际组织纷纷立法对数据库进行保护之时,我国对这一问题的研究依旧停留在对国外立法的概述与总结上,尚未对这一问题进行实质性的研究、讨论。

一、数据库及数据库权利概述
(一)数据库的定义
数据库一词并非我国自创的词汇,而是随着计算机一同输入我国。其英为原称database。在传入后,我国计算机界一直将其翻译为“数据库”。但从其英文本义及法学角度分析,称其为“资料库”更为合适。对于数据库的定义,主要有如下几种。
1、一般意义上的定义:信息的集合即为数据库。
2、计算机行业:存储于计算机中,按一定顺序排列的大量信息集合,该信息集合可被有条件的调用。
3、欧盟《数据库法律保护指令》:数据库是指独立的作品。资料或者其他材料的汇集,这些独立的作品,资料或其他材料以系统的或有条理的方式整理过,并可用电子或其他方法单独得到。
4、美国HR2652、HR354提案:以信息汇集代替数据库,定义为“为了把分散的各条信息集中在一处或通过一个来源,以便使用者可以得到它们的目的,被收集和整理了的信息。”
5、我国学者:数据库是根据一定的目的和要求,按照一定的方式,经过一定的筛选,进行系统的编排而形成的一个信息的有机统一体;其内容是版权作品或版权作品之外的其他们信息材料,可以通过由子手段或其他手段首独进行访问从而满足用户需要(见中国政法大学出版社,1999,1知识产权文从P311董炳和著、郑成是主编及清华大学出版社,2000,9电子商务法律规范)。
上述定义涵盖范围差异极大。其中,外延大的当属一般意义上的定义及美国的定义。外延小的为欧盟及我国部分学者所下定义。二者差别主要在于整理、系统化及条理化上。首先可以肯定的是,大量信息的集合为数据库,那么,是否只有经过整理的、系统化及条理化的集合才能定义为数据库呢:由于定义只是对一个事物质现实情况的描述。因此,解决这一问题首先要考察数据库的现实情况。
从现实情况出发,有必要对数据库的发展作一回顾。在数据库产生初期,人们为了工作方便,将一定的数据进行整理,并进行排列,形成一种系统。此时,计算机并未出现(如电话号码本)。在这一时期,只有被整理、编排过的信息集合才被称为数据库,一堆零散的信息是无法构成数据库的。但随着计算机的出现,对数据的排列,查询均由电脑完成。此时,数据在磁盘上的排列是由计算机完成的,人并不干予当选据的排列,在互联网高速发展并进入人们生活后,这一状况又有了重大改变。储多数据集合,如客户信息、股票市场信息是通过网络自动收集的在客户提交基本情况信息或通过股票交易软件获得股票实时行情后,数据库便自然形成,在网络时代,数据库并不以整理、排列为条件,因此数据库应作如下定义:
数据库是指按一定方式组合在一起的信息集合系统,该系统内信息可被单独或分组调取、利用。
在明确数据库的定义后,随之而来的就是数据库的特点及分类。
(二)数据库的特点
数据库的特点可以总结为以下几点:
1、数据库是一个系统,即具有系统性。
数据库是由大量信息组成的信息集合。一堆信息在未被集合前,并不构成一个数据库,而是杂乱堆砌在一起(如图书馆中堆放的书)。但以特定的方式组合构成系统后,才可构成数据库(如对堆砌的书分类汇编)。
2、数据库内容为信息
信息,是一个较新的概念。依照shannon(信息论创使用权人)所下定义:信息是从一系列所给出的符号或信号中选出的一个符号或信号的统计概率。信息分为实体信息与非实体信息。其外延包括事实、资料、作品等等,在这些信息中,一些是他人享有权利的资料(如著作权、商标权等)。一些是无特定权利的人的。数据库包含的是信息,即包括实体信息,也包括非实体信息。数据库并不是一些有形物的集合,二是一些符号或信号的集合,即数据库的内容是信息。
3、数据库的信息可在一定条件下被调取利用
如将一堆信息以一定的方式形成一个系统,该系统内各信息并不能被调取、利用,该系统则不是数据库。如计算机程序,它也是一个信息构成的集合,但其中信息却是整体发生功效,而不可在一定条件下调取、利用。
(三)数据库的分类
分类是为一定研究服务的,要研究数据库的法律保护,自然从法律保护的角度出发,对数据库进行分类。依照数据库开发时是否具有独创性,可将数据库分为具有独创性的数据库与不具有独创性的数据库。所谓具有独创性的数据库是指对信息进行选择、编排、分类、筛选等智力工作,构成智力创作的数据库,而非独创性的数据库则是未进行智力创作的数据库,二者具有不同的法律地位与意义。
首先,在现有法律保护体系上的不同。
独创性数据库由于具有独创性,符合智力创作的条件,从而符合《保护文学艺术作品伯尼尔公约》(简称《伯尼尔公约》)《世界贸易组织知识产权协议》(简称FRIPS)《世界知识产权组织版权条纸约》(简称WCT)及包括我国在内的大多数国家版权法保护条件,从而受版权法保护。而非独创性数据库则由于不具备独创性而得不到版权法保护,各国多以反不正当竟争法、侵权法等给予法律救济。
其次,法律保护的理由不同
对于有独创性的数据库给予法律保护的理由是基于对人类智力作品的保护。而对非独创性的数据库给予保护则是依据辛勤劳动原则(或称额头冒汗原则Sweat of the brow doctrine)或投资---回报的公平原则及正当竞争、公平交易原则进行保护。
再次,对数据库享有的权利不同
对于独创性的数据库,享有著作权的各项权利,通常包括:发表权、署名权、改编权、获得报酬权等权利,而对于非独创性数据库,则各国法律大不相同,有通过专门条例规定特别权利的(如欧盟、英国、美国等)也有应用不正当竞争法进行救济的,也有通过一般侵权进行保护的,也有不予保护的。

二、各国数据库法律保护概况
目前,对数据库立法进行保护的国家已不止一个,欧盟《数据库法律保护指令》的出台,大大刺激了国际上对数据库保护的进程,国际上对数据库进行法律保护已呈现出全新的局面。
(一)国际条约、协议的保护
1、《伯尼尔公约》
《伯尼尔公约》1886年9月9日通过,分别于1896年、1908年、1914年、1928年、1948年、1967年、1971年作过七次补充修订。我国现已加入该公约。公约第二条第五款规定:“文学或艺术作品的汇集本,诸如百科全书和选集,由于其内容的选择和整理而成为智力创作作品,应得到此类作品同等的保护。”可见,伯尼尔公约对数据库的保护仅限于由作品构成的数据库。如小说库、学术论文、散文库等。对于作品库,如股票信息库、客户资料库则不予保护。
2、TRIPS及WTC有关规定
TRIPS第十条第二款规定:“资料或素材之编辑,不论是以机器阅读或其他形式,只要在内容上有所选择或编排均可构成智力创作,即应受保护”。
WTC第五条规定:“数据或其他资料的汇编,无论采用任何形式,只要由于其内容的选择或排列构成智力创作,其本身就受保护”。
从上述协议及条约规定可看出,二者对数据库保护无实质差异,且相对伯尼尔公约更近了一步,对数据可保护的范围不仅包括了作品数据库,而且也包括非作品数据库。只要数据库的开发构成智力创作则受著作权法保护。
(二)欧盟数据库指令
1992年4月,欧盟委员会提交了《数据库法律保护指令》草案,1995年7月对草案进行修改,1996年3月11日,该草案由欧洲议会和欧盟理事会共同审议通过,并规定各成员国在1998年1月1日前实施。
该指令对数据库的权利主体、客体、内容及特别权利进行规定。依据指令,数据库分为独创性数据库及非独创性数据库。对于独创性数据库,以版权形式予以保护,对于非版权性数据库,则以特别权利进行保护。
(三)美国数据库的法律保护
美国是数据库受益大国,因此,美国对数据库的法律保护起步较早。1991年,美国Feist案确定了非独创性数据库不能给予保护。该案被告Feist出版公司出版电话目录,而原告Rural公司是美国堪萨斯州的公用电话服务公司。Feist公司出版的电话目录包括了Rural所在地区。而Rural拒绝Feist出版该地区的电话目录。于是,Feist对Rural的数据库进行了摘录,做了一些改动,但仍有相当部分与Rural电话目录相同。该案一审、二审法院均认为原告在出版目录时,付出了劳动和投资,依据辛勤劳动原则,原告享有对其白页电话薄的版权,被告侵权,但美国联邦最高法院的判决认为,白页电话薄不具备版权保护必须的独创性。因此,原告不享有对白页电话薄的版权,同时,该判决举例中建议黄页电话薄用户的商业分类进行排列具有一定的智力投入,应受版权法保护。
美国是数据库收益大国;Feist案创立的原则不利于保护数据库产业。因此,数据库产业界纷纷要求对数据库进行特殊保护,在欧盟《数据库指令》刺激下,美国1996年5月提出了HR3531提案,但该提案由于反对声一片,未予通过。1997年10月9日,美国国会接受了HR2652提案,该提案回避了“数据库”这一敏感概念,改为“信息汇集”是建立在反不正当竞争原则上的数据库法律保护方式。但1998年10月8日通过的《数字化时代版权法》时,却没有信息汇编部分。